주택 부동산 세금 ( 재산세, 종합부동산세, 취득세, 양도소득세)

1. 보유세 ( = 재산세 + 종합부동산세 ) 공시가격 기준 계산

재산세

6월1일 기준으로 부과, 과세표준금액*0.4%을 7,9월에 나누어서 낸다.

http://xn--989a00af8jnslv3dba.com/property

3억원 초과하는 주택 2주택자는 57만원+a 

주택 구매 시 6월직전이면 매도자부담으로 할 것.

종합부동산세

1년에 한 번 1주택자는 9억 초과, 2주택자는 합 6억초과하면 낸다. 

2주택자 기준 공시지가 3억, 4억짜리 갖고있다고 가정하면 종부세 50만원

계산기 http://xn--989a00af8jnslv3dba.com/property

재산세 + 종합부동산세 = 보유세 (가정 계산 192만원나옴)

종합부동산세랑 재산세는 공시지가가 나와야 내는데 분양권은 공시지가가 없나?->(공시가격이 없다고 보유세를 물지 않는 것은 아니다. 지방자치단체별로 공시가격에 준하는 기준을 마련한 뒤 세금을 부과하기 때문이다. 등기가 완료되지 않은 단지들에 대해선 매년 한국감정원의 미공시 자료를 받아 이를 토대로 세금을 매긴다. 미공시 자료란 일반 열람은 불가능하지만 감정원이 산정한 사실상 준(準)공시가격이다. 감정원 관계자는 “공시가격을 산정하는 것과 똑같은 기준으로 감정평가 선례나 실거래가, 시세 정보 등을 종합해 결정한다”며 “참고 가격으로 제시할 뿐 이를 어느 정도 수준으로 받아들일지는 지자체 재량”이라고 설명했다.)https://www.hankyung.com/realestate/article/202003194087e

2. 양도소득세

주택을 팔 때 남겨먹은 차익에 대해 부과하는 세금(매매가 기준). 1주택자 2주택자 차이가 많이 난다.

http://xn--989a00af8jnslv3dba.com/transfer

9억원이하 1주택 2년이상 보유하면 비과세(0원) 9억초과는 초과분에 대해 부과

2주택자 매매 시 70%도 뜬다.

3. 취득세 (취득세 = 과세표준액(매매가) x 취득세율*)

잔금을 치른 후 법무사에 소유권 이전 등기를 칠 때 취득세도 같이 맡김.

계산기 위택스 https://www.wetax.go.kr/main/?cmd=LPTIHA0R0

매매가에 대해 계산. 1주택자는 1% + (농어촌특별세, 지방세)  2주택자는 8% 3주택자는...

일시적 2주택자도 있음. 취득세 감면 혜택이 있다.(☆)

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Tip

양도소득세 팁 (부부간 명의 이전)

남편이 소유하고 있던 집을 아내가 증여받으면 취득가액이 현재가로 들어감. 증여세, 취득세 납부 시 양도소득세 줄일 수 있음. 금액 따져봐야함. (취등록세 및 증여세로 양도소득세를 대체한다!)

취득세 팁 (일시적 2주택자)

2021년 이후 분양권은 계약 시 "주택 수"에 산정된다. 그런데 종전주택이 전매제한 분양권이고 신규주택이 구축아파트일 경우, 분양권이 2021년 이후에 사서 주택 수엔 산정이 되지만, 실제로 주택 상태는 아니므로, 신규주택(구축아파트)에 살다가 분양권이 실제 주택이 되는 2024년으로부터 1년간 종전이나 신규 둘 중 하나를 처분하면 된다고 하셨다. 세무사 답변도 동일. (구축아파트 취득 시 1% 취득세 부과되고, 2번째 주택인 신규아파트 취득 시 원래 8%중과세율이지만 일시적2주택자로 1년 이내 처분 시 1% 취득세 내면 됨.)

보유세(재산세 + 종부세)팁

저렴한 아파트 2채보다 비싼 아파트 1채가 세금 훨씬 덜 낸다. (좋은 집 한채에 집중투자)