주택 명의에 따른 세금 차이

1가구엔 남편과 아내가 있다고 치면,

남편이 1주택, 아내가 1주택 각각 갖고 있어도 1가구 2주택자이다. 그럼 어떻게 분배해야 세금을 덜 낼 수 있을까. 공동명의로 할까 단독명의로 할까 몰아주기명의로 할까.

공동명의 (1주택자일 때 유리)

장점 1가구 1주택자 단독명의이면 9억 원을 공제, 공동명의이면 12억을 공제 받을 수 있다. 양도소득세도 공동명의면 500만원 공제, 단독명의면 250만원 공제니까 공동명의가 유리하다.

주의점 단, 공동명의로 변경하는 것은 집값 절반을 배우자에게 '증여'하는 행위이고, 부부의 경우 10년 내 6억 증여까지만 비과세이므로 이를 넘기지 않도록 주의해서 공동명의로 해야한다. 참고로 계좌로 전달하는 생활비도 증여에 해당한다. 

주의점 최소 5년 동안 해당 주택에 대한 공동명의를 장기적으로 유지가 가능한 경우만 해야 한다. 그렇지 않을 경우 취득가액 이월과세가 부과되기 때문이다. 

단점 주택 보유에 따른 세금은 세대 기준이 아닌 사람 별 과세이기 때문에 지분을 일부만 가지고 있어도 1주택으로 본다. 따라서 2주택, 3주택일 경우 종부세 중과세율로 최고 세율이 6%까지 적용될 수 있으니 다주택자는 공동명의가 유리하다고 볼 수 없다.

임대용이면 공동명의로 하게 되면 낮은 구간의 세율이 적용되어 유리. 단, 소득이 없는 배우자에게 임대소득이 발생되면 건강보험료가 피부양자에서 지역의료보험 가입자로 변경되고 국민연금 등 4대 보험을 추가로 부담하게 됨. 단, 공동명의이면 장기보유특별공제 70% 등 양도세 특례를 적용받을 수 없다. 잘 따져봐야할듯..

 

단독명의 (다주택자일 때 유리)

장점 단독명의는 고령자 공제나 장기보유(5년이상) 공제와 같은 혜택을 받을 수 있다.

장점 1세대 2주택자가 2채를 모두 공동명의로 했다면 남편과 배우자 모두 2주택자의 세율을 적용받는다. 특히 조정대상지역 내 2주택을 소유했다면 일반 2주택 이하 소유자보다 두 배의 세율(1.2~6%)을 부담한다. 따라서 남편과 배우자 각각 1채씩 단독명의로 보유하는 방식이 좋다.

장점 

몰아주기명의

1인 2주택자로 단독으로 몰아서 받았으면 개인당 부과되는 종합부동산세 폭탄을 맞을 수 있음. (2주택 공시지가 합이 6억 이상이면 종합부동산세 내야됨)

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- 요약취득세, 재산세는 명의가 어떠하든 상관 없이 동일하게 부과.

- 종합부동산세는 1주택일때 공동명의 2주택일 때 단독명의가 유리

- 양도소득세는 1주택일 때 공동명의가 유리 2주택일 때 상관없음

- 임대용이면 공동명의가 유리. 

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일단 구매 후 명의변경하는 것보단 확실하게 정해서 들어가는게 증여세 위험 피하는 길.

세금상으로는, 2주택이 있으면 각각 1주택씩 단독명의로 하는게 좋다.

주담대 대출을 위한 신용 문제도 있으므로 새로 구매하는 것은 내 단독명의로 하는게 유리하다. 공동명의자의 소득이 적거나 신용이 좋지 않다면 담보대출 한도가 낮아질 수 있다